今霜降，秋之最后节气，意味着寒冬即将到来。对于持续降温的楼市而言，又将过一个怎样的冬天?

　　前三季度楼市降温明显

　　国家统计局近日发布的前三季度房地产数据显示，全国房地产开发投资累计增速连续第9个月回落。此外，房屋新开工和销售等指标也全面走弱。虽贵为传统金九旺季，然季节性利好亦未给销售带来反弹。

　　房地产投资增速连创2009年8月以来新低。国家统计局数据显示，2014年1-9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增速比1-8月份回落0.7个百分点(见图1)。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.0%。房企融资环境尚未改善，资金压力依然较大，导致投资意愿持续降低。

图1 房地产开发投资、销售、新开工增速走势

　　据了解，房企资金来源增速进一步下滑。1-9月份，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%，增速比1-8月份回落0.4个百分点。其中下滑原因主要是银行贷款出现2%的幅度下降所导致,企业仍面临较大资金信贷压力。

　　此外，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点;土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。这将对明年的房地产开发投资造成很大影响。

　　金九传统旺季，销售未实现反弹。1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%，降幅与1-8月份持平。而与此同时，房价跌势仍在继续。中指院数据显示，9月全国100个城市(新建)住宅均价跌幅扩大，按月下跌0.92%，为连续5个月下跌，跌幅较上月扩大0.33个百分点。9月底，央行出台的新房贷政策对改善性需求有一定提振，然对投资的影响存在滞后效应。

　　房屋新开工面积虽仍呈现负增长，不过降幅继续收窄。1-9月份，房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%。降幅环比上月收窄1.2个百分点，单月同比下降0.2%,单月环比上升5.4%,呈现企稳趋势。由于销售未来存在好转可能，明年新开工会恢复正增长。

　　销售难好转，库存继续增大，创近5年新高。9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米。

　　政策频出欲解楼市困局

　　今年以来，楼市持续降温。以此为背景，全国各地开启楼市限购令“松绑”模式，46城中，仍在执行限购的城市就只剩下北京、上海、广州、深圳及三亚5城。各地先后松绑限购，并未产生明显效果。

　　9月30日，央行出台房贷新政，涉及“贷清不认房”、“最低7折利率”等优惠政策。随后三部门发文要求各地放松公积金贷款条件，这有利于激发市场需求(见表1)。

　　表1 两大楼市政策

　　楼市利好带动钢市回暖 后市勿盲目乐观

　　今年以来，楼市的低迷拖累经济和钢市。房地产行业是钢材市场的主要下行消耗行业，其疲软走势必然带来钢铁消费能力的下降。如今，在政策的推动下，房地产市场已出现积极的一面。受政策推动，楼市销售回暖，提振钢市信心。钢市也因此在经历8、9月的暴跌后，价格止跌翻红。

　　如果楼市持续回暖，势必会影响到钢铁行业，及其下游工程机械、家电等的需求。不过，楼市回暖程度尚待观察。我们也可以从统计局已发布的数据看到，楼市依然面临供过于求的局面，房企面临巨大的去库存化压力，且资金依旧紧张，房地产开发投资增速或仍将低位运行，进而影响到钢材相关的需求释放。此外钢市淡季临近，后期需求不可盲目乐观。

　　附录：影响2014年楼市那些新政